賃貸オフィス・オフィスの確定申告時について☆悪質な賃借人

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借地権付き住宅で住宅兼賃貸オフィス・オフィスの確定申告時について～昨年、借地権付き住宅を購入してリフォーム後に１Ｆを賃貸オフィス・オフィスにして２Ｆと３Ｆは私が住宅として利用しています。まだ早いですが、来年の確定申告時に収入と費用＆経費についてどういう扱いになるかを教えていただれけばと思い投稿いたしました。収入１・１Ｆ賃貸オフィス・オフィス家賃（不動産収入）２・１Ｆ賃貸オフィス・オフィス賃貸人からもらっている固定の水道代金３・礼金２ヵ月／保証金２ヵ月（償却２０％）４・給与収入（会社員）費用＆経費１・賃貸オフィス・オフィス住宅ローンの金利（借地権付き建物＆建物全体改装代）２・建物全体改装以外の１Ｆを賃貸オフィス・オフィスとして賃貸する為に実施した、内装リフォーム工事とエアコンやキッチンやトイレなどの設備３・建物全体で加入している地震保険付き火災保険（事業用部分有の保険）４・毎月の地代５・賃貸オフィス・オフィス建物の固定資産税上記に記載した、１／収入に対する課税について、どういう感じになるか？２／費用＆経費として、どの程度認めてもらえるのか？を教えていただければと思っております。不動産収入＆確定申告するのが初めてなので、質問の意味が変になっていたり、説明不足な面もありますので、一般的な広い意味で構いませんので、教えていただければと思います。以上、よろしくお願いいたします。

回答

賃貸オフィス・オフィスの確定申告は所得（売上-経費）ごとに計算したものを合計し、税金を計算します。この場合は不動産所得と給与所得になります。収入１・不動産売上２・不動産売上３・賃貸オフィス・オフィス礼金→全額不動産売上、保証金→年２０％ずつ不動産売上４・給与所得経費１・賃貸部分の分だけ経費になります２・減価償却といって数年に分けて経費になります３・賃貸部分の分だけ経費になります４・賃貸部分の分だけ経費になります５・賃貸部分の分だけ経費になります若干複雑なのでできるだけ早く税理士さんに相談されることをオススメします。早めの対策で税金が大幅に違ってくる可能性があります。

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賃貸業初心者です。オフィス賃貸契約について賃貸オフィス・オフィス賃貸人が契約条項には使用不可のガスを勝手に使用しています。昨年から所有賃貸オフィス・オフィスの一室（2階部分）を税理士にオフィスとして貸しています。3階が自宅です。その部屋には以前から、ガス管が通っていて、ガスのコックもあります。契約時にガスの使用については、原則不使用（承諾により可）という特約条項をつけて契約しています、また、本人にも直接確認しています。設備・造作の変更についての許可必要条項もあります。が、どうも、勝手に給湯器をつけて使用しているようです。ガス料金は以前から一棟全部が一契約なので、ガス料金が上がってきました。もちろん、なにも聞いていません。他人のガスを勝手に使用しているわけです。（窃盗？？）ガス引き込みを別々にするのも、よいかとも思うのですが、（一応工事の予定はしています）入居時の設備造作についても、何度もこちらから内容の提出を申し出ているにもかかわらず仕様書などの提出も工事後にきたり、少し前にも、家主の許可のいるケーブルテレビの引き込みを勝手にしていて、私が工事をしているの見て気付いて注意し、ケーブル会社との契約を確認したような状況です。なんとか穏便にと思いますが、今後このように、なんでもやってしまってから承諾などということになると、何をするかとても不安です。もちろん、今回のガスの件は、どうしても納得ができません。家賃の支払遅延などはありません。それで今回の事で契約解除申し出はできるでしょうか？どのように申し出ればいいでしょうか？またこちらが確認しておく必要のあるものはなんでしょうか？また、何か他に解決策はあるでしょうか？

回答

基本的に、相手が税理士と言うことは、確信犯でそういうことをやっているということです。給湯器をつけることも、ケーブル会社との契約で、勝手にケーブルを引き込む事も、質問者さんに報告せずに、事後承諾の状態にしているのも、家主の立場が弱く、家賃さえ払っていれば、元に戻させる事もできないし、退去させられることもないことをわかっていてやっているわけです。こういう輩は、一番たちが悪いと思います。法律的知識も持ち合わせていますので、対抗するのも難しいです。契約解除申し出はできませんが、そういうことをするということは、穏便に。と言うことは難しいですね。全面対決。と言う事になります。まずは次回更新の際に家賃の値上げを通告してみてはいかがですか？勝手にガスを使用しているようですし、合理的な理由はあると思います。ガス料金の倍の値上げを通告してみましょう。つぎに、次回何か勝手に工事を始めた場合、例えばケーブル会社が、再度ケーブルの引き込み工事を始めた場合などは、工事を認めないのを、工事業者に通告するのも一つの方法です。事前承諾を得ていない借主が悪いわけですから、その場で承諾してあげる必要もないわけです。業者に承諾しない。といえば、工事ができないので、その場で帰りますよ。あとは借主との話し合いで、きちんと書面にて報告をさせ、契約内容を遵守させるよう、再度確認書を提出させるか、ひどいようであれば工事自体を認めず、不便な状態にさせてあげれば良いんですよ。そういう確信犯はお灸が必要だと思います。後は、仲介している不動産会社に、きちんと対応するようクレームを言いましょう。

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